Rechtstipps
Eigenbedarf
§ 573 Abs. 1 BGB bestimmt, dass der Vermieter einer Wohnung nur dann ordentlich kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein möglicher Kündigungsgrund ist der Eigenbedarf, der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt ist.
Danach liegt ein berechtigtes Interesse zur Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, der Vermieter also Eigenbedarf hat.
In einem Kündigungsschreiben (die Kündigung muss schriftlich ausgesprochen werden) muss der Vermieter nämlich die Gründe für ein berechtigtes Interesse nennen. Dem Mieter muss es möglich sein, die Gründe des Eigenbedarfs zu überprüfen sowie zu prüfen, für welche Person eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen wird. Ist die Kündigung zu unbestimmt formuliert, kann sie unwirksam sein.
Die formellen Anforderungen an eine Kündigung sind jedoch nicht sehr hoch. Es genügt für eine wirksame Kündigung, die konkrete Person zu benennen, für die die Wohnung benötigt wird und die Darlegung des Interesses, das sie an der Erlangung des Wohnraumes hat (BGH VIII ZR 317/10).
Der Vermieter muss im Räumungsprozesses darlegen und beweisen, dass der geltend gemachte Eigenbedarf vorhanden ist.
Fällt der Eigenbedarfsgrund nach Ende der Kündigungsfrist weg, ist nicht unmittelbar die Wirksamkeit der vormals ausgesprochenen Kündigung ………. Liegt hingegen vorgeschobener Eigenbedarf vor, kann sich der Vermieter sowohl schadenersatzpflichtig machen als auch gegen strafrechtliche Vorschriften verstoßen haben.
Kündigungsfrist
Nach § 573c Abs. 1 BGB muss eine Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats ausgesprochen werden. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate auf sechs bzw. neun Monate. In einigen älteren Mietverträgen ist eine 12-monatige Kündigungsfrist genannt. Wenn das Fall ist, gilt diese Frist.
Härtegründe seitens des Mieters
Nach § 574 BGB kann der Mieter der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Das gilt, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter selbst oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
Eine Härte können Nachteile in wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher oder persönlicher Art sein, die infolge der Vertragsbeendigung eintreten können (BGH VIII ZR 180/18), beispielsweise:
- hohes Alter,
- Schwangerschaft,
- schwerwiegende Krankheiten und
- unmittelbar anstehende wichtige Prüfungen wie Examen oder Ausbildungsprüfungen.
Daneben kann eine Härte nach § 574 Abs. 2 BGB auch dann vorliegen, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
Nicht zu den Härtegründen zählen beispielsweise mit einem Umzug unvermeidlich verbundene Unannehmlichkeiten (BGH VIII ZR 233/12). Die soziale Verwurzelung allein reicht nicht für die Begründung eines Härtegrunds aus (LG Bremen 2. Zivilkammer, Urteil vom 22. 05.2003, S 315/02). Hier muss mehr hinzutreten.
Isolierte Umstände, wie hohes Alter, begründen nicht automatisch zwangsläufig einen Härtegrund, können im Zusammenspiel mit anderen Gründen, wie einer Erkrankung, jedoch von erheblicher Bedeutung sein. Der Mieter muss im Prozess die geltend gemachten Härtegründe vor Gericht substantiiert darlegen und beweisen. Daher sollte der Mieter im Vorfeld eines Prozesses beispielsweise Unterlagen sammeln, etwa über seine Bemühungen, Wohnraum zu finden.
Der Mieter muss aber trotzdem innerhalb von zwei Monaten vor dem Ende der Kündigungsfrist den Widerspruch erheben, falls der Vermieter hierauf in seinem Kündigungsschreiben hingewiesen hat. Ansonsten kann der Mieter noch in der ersten mündlichen Verhandlung einen Widerspruch gemäß § 574 BGB erheben und begründen.
Mietkaution
Die Mietkaution dient dazu, Vermieter vor möglichen finanziellen Risiken und Schäden zu schützen, die während der Mietdauer entstehen können. Die Bestimmungen zur Mietkaution sind in Deutschland gesetzlich geregelt und unterliegen klaren Vorgaben, um Missbrauch oder Streitigkeiten zu verhindern. Auch der Mietvertrag selbst kann zusätzliche Vereinbarungen im Hinblick auf die Mietkaution enthalten. Diese müssen jedoch den gesetzlichen Anforderungen entsprechen, um wirksam zu sein.
Die Regelungen zur Mietkaution sind im Gewerbemietrecht und im Wohnraummietrecht unterschiedlich.
Im Gewerbemietrecht kann die Kaution frei ausgehandelt werden. Die strengen gesetzlichen Regelungen zur Mietkaution für Wohnraum des § 551 BGB gelten bei Gewerbemietverhältnissen nicht. Die Mietkaution kann frei verhandelt werden. Der Markt in Deutschland hat sich auf übliche sechs bis sieben Kaltmieten eingepegelt [OLG Brandenburg NZM 2007, 402]. Die Kosten können aber je nach Branche schwanken, z.B. sind sie in der Gastronomie oder im EDV-Handel meist höher. Es kann vertraglich geregelt werden, dass die Gewerbe-Mietkaution nicht verzinst wird. Fehlt eine Vereinbarung zur Verzinsung im Gewerbemietvertrag, ist die Gewerbe-Mietkaution treuhänderisch anzulegen und ist zum üblichen Zinssatz zu verzinsen [BGH WuM 1994, 669].
Für Wohnungen gilt: Die Höhe der Mietkaution darf grundsätzlich nicht mehr als das Dreifache der Nettokaltmiete betragen, § 551 BGB. Dabei sind die Betriebs- und Heizkosten nicht in die Berechnung einzubeziehen. Der Mieter ist dazu berechtigt, die Mietkaution in drei Monatsraten zu zahlen. Dabei ist die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, jedoch nicht bereits im Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrages. Die weiteren Raten sind zu Beginn der Folgemonate zu zahlen. Eine von der maximalen Kautionshöhe und Ratenzahlungsmöglichkeit zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung im Mietvertrag ist unzulässig. Mieter können sich gegen eine solche unwirksame Klausel in ihrem Mietvertrag wehren.
Die Rückzahlung der Mietkaution erfolgt in der Regel nach Beendigung des Mietverhältnisses.
1. Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietkaution einschließlich der angefallenen Zinsen innerhalb einer angemessenen Frist zurückzuzahlen. In der Regel sollte dies spätestens bis zu sechs Monate nach dem Ende des Mietverhältnisses geschehen. Eine längere Frist kann unter Umständen als unzulässig angesehen werden.
- Abrechnung: Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter eine detaillierte Abrechnung über die Verwendung der Kaution vorzulegen. Diese Abrechnung sollte sämtliche Positionen und Abzüge nachvollziehbar erläutern. Dabei können nur tatsächlich entstandene Schäden oder offene Mietforderungen berücksichtigt werden.
- Rückzahlung: Nach erfolgter Prüfung und Abrechnung sollte der Vermieter die restliche Kaution einschließlich der angefallenen Zinsen an den Mieter zurückzahlen. Dies erfolgt in der Regel durch Überweisung auf das vom Mieter angegebene Konto.
Es ist wichtig, dass Vermieter den gesetzlichen Ablauf und die Fristen für die Rückzahlung der Mietkaution einhalten. Anderenfalls riskieren Sie rechtliche Konsequenzen, wie beispielsweise die Verpflichtung zur Zahlung von Verzugszinsen oder Schadensersatzforderungen seitens des Mieters. Eine klare Kommunikation und Transparenz zwischen Vermieter und Mieter während des gesamten Prozesses kann dazu beitragen, Missverständnisse zu vermeiden und ein reibungsloses Ende des Mietverhältnisses zu gewährleisten.
Während des laufenden Mietverhältnisses darf die Mietkaution nicht vom Vermieter verwendet werden, um laufende Mietzahlungen, Nebenkosten oder andere finanzielle Verpflichtungen des Mieters auszugleichen. Die Kaution dient ausschließlich als Sicherheit für den Vermieter im Falle von Schäden an der Wohnung oder offenen Forderungen nach Beendigung des Mietverhältnisses. Die Nutzung der Kaution für andere Zwecke als die Absicherung solcher Ansprüche ist gesetzlich unzulässig und kann zu rechtlichen Konsequenzen führen, einschließlich Schadensersatzforderungen seitens des Mieters. Mieter sollten darauf achten, dass ihre Mietkaution ausschließlich auf einem separaten Kautionskonto angelegt wird und nicht für andere Zwecke genutzt wird, um ihre Rechte und Sicherheit zu wahren.